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    不動産投資は「 ミドルリスク、ミドルリターン」の投資商品と言われる。 ... 不動産投資が主流だったが、バブル崩壊後アメリカの不動産投資指標として収益還元方的な考えで不動産投資が現在の主流となる。 また近年は低金利、インフレの為不動産投資時期としては、 ...

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アッと驚く不動産投資 基本編

自ら「不動産投資」を実践し「不動産コンサルティング」を中心に活躍中の国際ライセンスＣＰＭ取得者、（株...

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不動産投資

こんにちは！ 今日は不動産投資についてお話したいと思います。 先ず最初は不動産投資とは何ですか？ 不...

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不動産投資に関しての質問です。アパート・マンションにおいて鉄骨造とＲＣ造では何か違いがあるのでしょうか？また、どちらの方が投資物件として優れているのでしょうか？
投資効果で大きく異なるのは償却期間です。鉄筋コンクリート（RC造） ４７年償却軽量鉄骨 S造 （大和ハウス・積水ハウス等のアパート） ２７年償却になります。簡単に説明すれば、RC造もS造も同様の投資金額で同様の面積であった場合の、建築後25年間の納税額でRC造の方が負担が大きくなります。つまり、同一期間で銀行借入をしていた場合には、RC造の方がキャッシュフロー（現金手残り）が少なくなります。つまり、S造のメリットは償却期間内のキャッシュフローの良さです。逆にデメリットは、高層階の建築物を作れない。途中で売却を考えた場合に、買われる方の銀行融資期間がRCに比べると短くなる為に売却に支障のでる場合がある。RCに比べると音の問題が出やすい。等々簡単なイメージでは、高層階マンションはRC。低層階（３階以下）はS造が有利と言えると思います。
ＢＡの方にコイン250枚進呈致します。来年保険の満期金などで500万用意できます。住宅ローンの繰り上げ返済に充てるか、不動産投資の頭金にするか迷っております。まず、住宅ローンですが、現在1年経過で残債は1250万ほどです。残期間22年で当初10年固定1.9％で借りています。比較的余裕を見て借りましたので楽な返済でそこそこ貯金も可能な状態です。さて、以前から不動産投資も色々と検討していて、最近欲しいと思う収益物件を見つけました。価格は1100万の1棟もの中古アパートで、満室時収入は年間220万程度で表面利回りだけでいけば20%です。空室リスク・固定資産税・管理手数料・多少のリフォームを勘案したとしても、最低5-6%は見込めるのではないかと思っています。現在の住宅ローンの金利は減税効果で実質0.9％ですから、繰り上げ返済で利息を減らすよりも、上記投資の頭金としたほうが良いのではないかと考えていますが、考えが甘いでしょうか。どうぞお知恵をお貸しください。
その投資物件が本当に収益を生む優良物件である、というのが必須条件になりますが現在住宅ローンの利息は非常に低く、利息の低いところの借金はそのままに利回りの高い運用をする、というのはセオリーなので、理屈としては質問者さんの運用方法でよいと思っています。繰り返しになりますが、運用する物件が本当に確実に収益を上げられる物件である、というのが大前提です。幾つかご参考になれば。現在、（ご本業が会社員などで）定期収入があるのですよね？・今の住宅ローンと投資物件、両方のローンの年間返済額が年収の３割以内におさまるようにすれば安全だと思います。・投資物件のローンは当然住宅ローンのような優遇措置がなく利息が割高なので、ご注意ください。・投資物件はファイナンシャルプランナーで不動産に強い方に見てもらうといいですが、その投資物件がある地元の不動産屋さん（大手チェーンではなくできれば昔ながらの個人不動産屋）にも賃貸アパートの空室率や回転状況など聞いておいた方が絶対にいいです。・一棟の投資物件で価格が安いものは、最初に大規模なリフォームを施す必要があるものが多いです。水周りは大丈夫ですか？ エアコンは全室ついてますか？ ネット環境や、場所によってはケーブルテレビなどの設備もないと借り手がつかないことがあります。500万は下手をすると頭金ではなく最初の整備費に消える可能性がありますので、現物を充分ご確認ください。質問者さんにとっていい道が選べるといいですね。
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